Folgerungen aus dem Bürgervertrag – Warum nur 40 Wohneinheiten gebaut werden dürfen

21 Dezember 2017

Der Bürgervertrag besagt, dass für die nachfolgende Wohnbebauung ein Bebauungsplan aufgestellt wird “in Orientierung an den Planzielen und Festsetzungen des Bebauungsplans Ohlsdorf 12; Art und Stil sollen an das Neubaugebiet angepasst werden. Das Maß der Bebauung soll grundsätzlich nicht erhöht werden.”

Was bedeuten die Formulierungen des Bürgervertrages für die Bebauung des Anzuchtgartens?

Das Maß der Bebauung ergibt sich aus Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ bzw. Geschossigkeit sowie auch der Anzahl der Wohneinheiten, die von gebietsmaßstäblicher Relevanz sind.

Wie viele Wohneinheiten können auf dem Anzuchtgarten entstehen?

Im bisherigen Neubaugebiet beträgt die Baudichte im Bereich der Wohnbebauung etwa 410 m²/ Wohneinheit Brutto-Grundstücksfläche. Die Herleitung dieser Zahl erfolgte im Vorfeld der Aufstellung von Ohlsdorf 12 und kann im sogenannten Dichtepapier nachgelesen werden. Die für Ohlsdorf 30 vorgesehene Fläche ist ca. 1,8 ha groß, so dass sich bei Übertragung der Dichte von Ohlsdorf 12 auf den Anzuchtgarten zunächst etwa 44 Wohneinheiten ergeben.

Ohlsdorf 12 sieht jedoch eine zum Anzuchtgarten hin abfallende Dichte vor, wörtlich heißt es hier: “Die geplante Bebauung soll sich maßstäblich der angrenzenden vorhandenen Bebauung anpassen und wegen seiner Nähe zum Landschaftsraum des Friedhofs keine hohe Dichte erreichen.”

Orientiert man sich somit an den Planzielen von Ohlsdorf 12, ergeben sich maximal 40 Wohneinheiten auf dem Anzuchtgarten.

Wie viele Geschosse dürfen auf dem Anzuchtgarten gebaut werden?

Ohlsdorf 12 schriebt eine “zwingende Zweigeschossigkeit” vor und sieht Staffelgeschosse als Ausnahme nur im nördlichen Bereich Richtung S-Bahn vor. Im dem Anzuchtgarten angrenzenden Teil des Neubaugebietes wurde ein ursprünglich geplantes Staffelgeschoss kurz vor Baubeginn zurückgenommen. Eine sinnvolle Fortsetzung von Ohlsdorf 12 bedeutet daher eine Zweigeschossigkeit ohne Staffel für das Areal des Anzuchtgartens.

Geschossflächenzahl – wie viele Fläche muss unbebaut bleiben?

Für Geschossbauten legt Ohlsdorf 12 überwiegend eine Grundflächenzahl GRZ von 0,3 fest. Eine GRZ von 0,4 wird nur einerseits für Einfamilienhäuser, andererseits für den nördlichen Abschluss mit Staffelgeschossen festgelegt. Da Staffelgeschoss nicht in Frage kommt (s. oben) und Ohlsdorf 12 dem Prinzip der zum Friedhof abfallenden Dichte folgt, ist eine GRZ von 0,3 nicht zu überschreiten.